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オフィス吸い込む巨大ビル 乱立の構図(Tokyo Story) 公開

Tokyo Story

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 つくり過ぎではないか――。そう思わせるほど、東京では今、オフィスビルの建設が一気に進む。原動力は東京五輪を開く2020年に向けた再開発。だが、少子化で働き手が減ることを考えれば、オフィス需要の大きな伸びは見込めない。続々と建つ巨大ビルが周りのテナントを引き抜き、吸い込んでいく。

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 地図上に示した青いビルは、この10年ほどの間に東京都心に建つオフィスビル。新築ラッシュの様子がよくわかる。特に東京駅周辺にはにょきにょきと建ち、街の風景が一変する。

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東京駅周辺にドーム30個分

 2025年までの10年間で、東京駅周辺(大手町、丸の内、有楽町、京橋、八重洲、日本橋)に供給されるオフィスの貸室面積は約154万平方メートル。これは東京ドーム約30個分の広さにあたり、2015年末の貸室面積の4割相当分が10年で増える計算だ。

 東京五輪・パラリンピックが開催される2020年に向けて、都心では再開発プロジェクトが続々と進む。建設を促したのは、地域を限定して規制を緩和する国家戦略特区の特例制度だ。五輪開催を視野に入れ、国際都市にふさわしいビジネス拠点の整備を国が後押ししている。都心の指定エリアでは容積率の規制が緩まり、建設手続きが簡素化された。2012年度から続く法人減税も追い風になった。

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中小に危機感、早めに変身

 最新のIT(情報技術)設備や耐震機能を備えた新築のオフィスビルは、周辺のビルからテナントを呼び込める。一方で「あおりを受けるのは中小のビル」と指摘するのは、ビル仲介を手がけるオフィスR&M(東京・中央)社長の宮本正好氏。実際に、オフィスビルの建設が進むエリアの周辺では空室率が上がる傾向があるといい「生き残りをかけて、オフィスビルのままにしておくより需要が見込める用途に変えるビルが増えてきた」(宮本氏)。その事例を見てみよう。

事例1

保育園に変身

 東京都中央区のオフィス街に認可保育所「にんぎょうちょう さくらさくほいくえん」が17年4月にオープンした。築28年の4階建てオフィスビルをサンフロンティア不動産が購入し、保育所に改修した。このエリアはマンション開発で子育て世帯が増え、保育所不足が問題となっていた。地域のニーズを受け、オフィスビルが保育所に生まれ変わったケースだ。

ひのきをふんだんに使った0歳児のフロア


事例2

トランクルームに変身

 オフィスビルをトランクルームに変更するケースも増えている。トランクルーム大手のキュラーズ(東京・品川)は東京都中野区で築29年の7階建てビルを購入し、16年4月に「キュラーズ中野店」をオープンさせた。都心では自宅に入りきらない荷物を預かる需要が高い。20年までに都内80店体制を目指す同社は、その多くをオフィスビルの改修でオープンさせる計画だ。

築29年のビルを改修して開業したトランクルーム


事例3

カプセルホテルに変身

 2017年2月、東京都中央区の日本橋にカプセルホテル「ファーストキャビン日本橋よこやま町」が開業した。もとは8階建てのオフィスビル。築26年と古く、周囲の大規模オフィスとのテナント獲得競争に巻き込まれて入居企業が減っていた。日本橋は訪日外国人客の需要が見込める好立地。ビルオーナーはホテルとして再活用することを決め、ファーストキャビン(東京・千代田)が運営を受託した。

入居企業が減り、カプセルホテルへの変更を決めた

ビルの用途変更、

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東京では高水準

東京都内のビル、

、用途変更件数
 東京消防庁によると、都内を管轄する消防署が用途変更の届け出を受けた件数は2015年に594件だった。11年からの5年間は、06年から10年までの5年間に比べて約4割増えた。中央区ではオフィスビルをホテルなどの宿泊施設に改修するケースが目立ってきた。

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需要は頭打ち、
それでもビルは建つ

 中小のビルが危機感を募らせるのは、巨大な新築ビルにテナントを奪われるからだけではない。東京のオフィス需要そのものが先細りする懸念があるからだ。3つのデータで探る。

増え続ける貸室、
減り続ける働き手

東京都の生産年齢人口は減少傾向
 国立社会保障・人口問題研究所によると、東京都の生産年齢人口は2010年が899万人。それが20年には865万人、40年には712万人まで減るとみられ、オフィスビル需要に直結する働き手の増加は見込めそうにない。さらに、都心の本社をコンパクトにして、郊外や地方に事務所を構えるサテライトオフィスの導入に前向きな企業も増えている。需要の大幅な増加が見込めない中で、ビルが建ち続けている状況だ。

都心は「満室」状態、
それでも賃料は上がらない

東京都心部の大規模ビルの賃料上昇は鈍い
 仲介大手、三鬼商事(東京・中央)によると 、都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の空室率は3%台と極めて空室が少ない。それなのに、賃料は上がらない。三幸エステートとニッセイ基礎研究所によると、延べ床面積が3万3000平方メートル以上、基準階貸室面積が990平方メートル以上、築年数が15年以内のビルの成約賃料は15年7~9月期をピークに緩やかな下落傾向が続く。2020年に向けたオフィスビルの大量供給を見据えた値動きともとれる。

TOKYOは魅力薄? 
外資は素通り

海外からの投資比率が低い東京
 不動産サービス大手のJLL(東京・千代田)によると、16年に、東京のオフィスビルを含む不動産を外資が取得した割合は13%。55%のロンドン、44%のシンガポールなどと比べると差が大きい。もともと、所有をして賃貸するオーナーが多く、物件が市場に出回らない。JLLが不動産の情報開示の状況をまとめた「透明度」では、日本の不動産市場は、取引情報の開示や共益費といった日本独自の商慣習など、見直すべきことがあると指摘されている。

 2020年の東京五輪開幕まで3年を切った。国際都市として一段の飛躍を目指す街の姿を「Tokyo Story」で描いていく。

取材・制作
板津直快、斎藤公也、古山和弘、清水正行、久能弘嗣
この地図について

NTT空間情報(東京・台東)の地図データ「GEOSPACE 3Dソリューション」をベースに使い、新しいオフィスビルを追加しました。

 新しいオフィスビルは取材したデータのほか「東京大改造マップ開発プロジェクトデータ集2017年版(日経アーキテクチュア編)」を参考にしました。

 新しいオフィスビルの高さや形状は、実際のものとは異なる場合があります。プロジェクト名は仮称も含み、事業者は代表的な企業です。

 このコンテンツには3DCGを用いたインタラクティブ版と、動画に置き換えた軽量版の2種類があります。3D地図の表示にはOSM Buildingsライブラリを利用しています。

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