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このページでは、第三者への売却ではなく、地主に借地権買い戻しをお願いする際に起きうるトラブルについて、不動産会社選びのポイントや事例などを紹介します。

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借地権は、借りる側である借地人が自由に売却できるものではありません。売却の際に知っておくと売買がスムーズにいくコツを掴んでおきましょう。知っているのといないのとでは、借地権の売却スピードや価格に差がでることもありますよ。

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借地権を売る場合 GROW(グロウ) BMW 328i Touring(F31) 12- ライセンスリロケートキット、まずは地主にその旨を伝え承諾を得ましょう。地主が買い取ってくれる場合もありますが、そうでない場合は第三者へ売りに出すことになります。

地主が承諾してくれなければ、原則として借地権は売ることはできません。どうしても売りたい場合は裁判所に申し立てることもできますが、それは最終手段です。

裁判所を通すほどもめた土地ということになれば、なかなか買い手がつきません。できるだけ話し合いで済むように、、借地権に強い不動産会社を頼るなどして交渉を進めていきましょう。

借地権の売却は、借地人側からだけではなく地主側から買い取りたいと申し出があることもあります。そういった場合、不動産会社から連絡が来ることもあるので、納得のいく売買ができるよう交渉してくださいね。

借地権の売却には地主との連携が必要になる

借地権はあくまで「建物を建てる権利」なので、土地自体の所有権は保有していません。また、底地権は土地だけの権利なので建物に対しての権利ではありません。

借地人が持つ借地権の売却で利益を得ようと思った場合、建物に価値がないとなかなか難しいものがあります。また、地主が持つ底地権は土地だけのものなので、そこに建物が建っていないと利益を生むのが難しいといった現状があります。

なので、借地権の売却で利益を得たい場合には土地と建物の権利を持つ双方が連携しておこなわないと、良い価格で売れないことがあるのです。

借地人は借地権が高値で売れれば利益になりますし、地主は土地を借りてくれる人がいれば地代や更新料といった不労所得を得ることができます。双方が協力して売却できるよう、交渉を進めていきましょう。

借地権の売却に精通した不動産会社に相談する

借地権の売却交渉を地主とおこなう場合、個人間でやり取りするとお金や権利の絡んだ問題ゆえにトラブルも起きやすくなります。また、地主に比べて借地人は借地権の知識があまりないとも言われているので、安値で言いくるめられてしまうパターンも。

そうならないためには、借地権の売却や買取に精通した不動産会社に相談し、間に入ってもらうのがベター。交渉がスムーズにいけば、地主に借地権を買い取ってもらえたり第三者への売却もしやすくなったりします。

地主に借地権を買い戻してもらいたい場合に、借地権に強い不動産業者を頼るとスムーズに買い戻してもらえるでしょう。

借地権買取のケース【5つのパターン】

借地権を買い取ってもらうのにはいくつか方法があります。ここでは主な5つのパターンについて紹介。1つずつ見ていきましょう。

「地主」に売却する

もともとの土地所有者である、地主に買い取ってもらうパターンです。地主が承諾すれば、金額などを話し合って売却することができます。もともと地主には、借地権が売りに出された際に優先的に買い戻せる権利があるので、地主に買い戻すかどうかを聞いてから第三者へ売り出すのが自然な流れと言えるでしょう。

建物が立っている場合は取り壊して更地にして返す必要があります。売却する借地権の利益分から建物の取り壊し費用を引いて考えると、実際の利益がいくらになるか分かりやすくなりますよ。諸費用が売却の値段よりも高くなり、マイナスになるようなら地主と交渉して借地権の買取価格を上げてもらうのも1つのやり方です。

一番いいのは、借地権に強い不動産会社に査定をして貰い、その金額を提示して交渉すること。専門業者がきちんと査定した金額なら、地主も納得してくれるはずです。

「第三者」に売却する

地主から借地権売却の承諾が得られた場合、第三者に借地権を売却できます。勝手に売却してしまうと法律違反となり、借地権が消失してしまうこともあるので注意してください。

第三者への売却時には、地主と相談しながら名義の書き換えや建物を建て直すことへの承諾、抵当権設定承諾、次の借地権者への契約条件の相談や承諾にかんする内容を決めていきます。

また、第三者へ売却する場合には譲渡承諾料という一時金を地主へ支払わなければなりません。また、買い取りたいという第三者が建物の取り壊しを希望する場合は、売り主側が取り壊し引き渡すことになっています。

諸々の費用と借地権の売却料を比べてどのようにすればよいか考えましょう。個人で考えるのが難しいときは、専門業者へ依頼するのも視野に入れてくださいね。

借地権者と地主とで借地権と底地を同時に「第三者」へ売却する

借地人が持っている借地権と、地主が持っている底地権を合わせて第三者へ売却する方法です。第三者は土地と建物両方の権利を購入することで、所有権のある不動産を手に入れることができます。借地人が借地権の売却をしたいと考えているだけでなく、地主側も何らかの理由で土地を売りたいと思っている場合に有効なケースです。

そして、このケースは借地人と地主の連携が不可欠。どちらか一方の意見ばかりが目立ってしまうと成り立ちません。密なやり取りや専門知識が必要になってきますので、借地権や底地権に強い専門業者の力を借りると良いでしょう。借地権だけでなく、底地や建物にも強い総合的な不動産会社なら、いろいろなパターンの売却を知っていますから、心強い味方になります。借地人、地主、第三者のそれぞれの間に入って的確に交渉してくれるでしょう。

等価交換し、所有権になったものを第三者に売却する

等価交換とは借地権と底地権の一部を交換すること。そうすることで借地人も地主も、建物と土地の両方の所有権を有することになります。借地人はそうして得た「所有権」を「第三者」へ売却します。

しかし、等価交換はある程度広さのある土地でないと分割が難しい方法でもあります。等価交換をするにあたって、借地人と地主の間でどのように分割するか、測量や土地分筆 GROW(グロウ) BMW X1(E84) S Drive 20i X line 10-14 ライセンスリロケートキット、建物の解体費用などの相談・交渉が必要です。

土地の分筆とは登記の書き換えを行なうこと。分割だけでは土地の所有者は地主のままかわらないため、分筆を行なう必要があります。登記簿に書き入れてもらわないと、所有者として名乗ることができません。等価交換をおこなう際には金銭面だけではなく、手続き面にも注意して確認するようにしてくださいね。

地主の承諾が得られず、、裁判所による「借地非訟手続き」にて「第三者」へ売却

借地権の売却を地主がどうしても認めてくれない場合におこなうのが「借地非訟手続き」です。非訟とは、裁判所が民法上の問題を裁判をおこなわず簡易的に処理することを言います。

借地非訟手続きをすると、裁判所から「土地所有者の承諾に代わる許可」を得ることができ、地主の承諾が無くても借地権の売却が可能になるのです。ですが、裁判所を通すほど借地人と地主の関係が悪化してしまったということで、不動産会社に売りに出しても販売価格が安く設定されてしまいます。揉めた土地は手が出しにくいですからね。

借地非訟手続きをおこなうのは、最後の手段として取っておきましょう。借地人と地主の双方にとってデメリットが大きすぎます。

借地権の売却を決めたなら、いきなり地主に伝えるよりも借地権の取り扱いに長けた不動産会社を通す方が良いでしょう。不動産会社から話をしてもらわないにしろ、どのようにすればスムーズな交渉ができるか一度相談してみるのも手です。

借地権を買い取った事例

ここでは地主が借地権を買取った事例を紹介します。

地主側から買取を申し出た事例

地主側が60坪の土地のうち、30坪を借地として貸し出していましたが、地代収入が少なく悩んでいました。借地人は建てたアパートで家賃収入を得ていましたが、入居者が半分しかおらず満足からは程遠い状態。また、借地人には資金がなく老朽化したアパートを建て替える余裕もありませんでした。

そこで地主が借地権の買取を提案。借地人もすんなり受け入れ、話はすぐにまとまりました。

不動産鑑定士に査定してもらい 、話し合いを経て決まった金額は7,000万円。借地人はこの金額を元手にして新しい土地で優良物件を購入し、年間にして450万円ほどの安定収入を得られるようになりました。

一方地主は、土地を買い戻せたことで底地売却額が3億円にもなりました。双方にとってメリットの大きい借地権の売買になりました。

借地権付きの建物を買い取った事例

都内で30坪の土地を貸しだしていた地主の夫婦がいました。夫の方が貸している土地を返してもらいたいと考えていましたが、住んでいる老夫婦とは顔見知りです。老夫婦の今後を考えると、立ち退いてもらうのも忍びありません。

そこで、地主は不動産会社へ相談。担当者からの提案は「建物を買い取り、老夫婦には賃貸として住み続けてもらう」というもの。老夫婦が亡くなったあとで、土地と建物は地主の元へ帰ってくるようにし、立ち退く必要もなく土地を取り戻すことができた、という事例です。

もし、地主が相談せずにやむなく立ち退きを要求していたら老夫婦と円満に話し合うことはできなかったでしょう。

借地人から売却を申し出るだけでなく、地主から買取を申し出るパターンもあります。もしかしたら、地主は買い取りたいと思っているかもしれませんよ。

建物を焼失して借地権の買戻しを依頼した事例

借地人が借地権付建物としてマイホームを購入したのは10年ほど前のこと。都内で地下鉄駅から徒歩5分の好立地でしたが、石油ストーブの失火が原因で建物が全焼してしまった事例となります。建物のローン残債は保険によってカバーできましたが、借地人として今後どうするかを検討している状況でした。

火災によって近隣に迷惑をかけた手前、そのままマイホームを建て直すのは難しいと考え、アパートへの建て替えを申し入れたところ、自己居宅以外は認めないとのことで GROW(グロウ) BMW 325i Touring(E91) M-Sport 05-11 ライセンスリロケートキット、借地権の売却か地主による買戻しのどちらかが選択肢となります。ここで、借地人が相談していた不動産会社とは別に、地主から土地管理を請け負っている管理会社がいて、第三者に借地権を売却するなら話しを通してほしいという申し出が入ったのです。

借地人の立場からすれば、少しでも高額で借地権を売却したいところ。いろいろと調整の手間はかかりましたが、結果としては地主に買戻してもらうことになりました。第三者への売却だと名義変更承諾料や承諾料などが売買価格からマイナスされることや、地主との関係を悪くすれば交渉にも悪影響。第三者の購入希望者が見つかってはいたものの GROW(グロウ) BMW 120i Convertible(E88) M-Sport 08-13 ライセンスリロケートキット、地主からは先買権行使の申し出もあり、路線価をベースにした借地権割合で決着した次第です。

転居に伴う借地権の買戻しを依頼した事例

60年以上暮らした借地権付建物からの転居を考えて、地主に借地権買戻しを相談した事例を紹介します。

地主から提示された買取金額は400万円。建物を解体して更地に戻す費用を差し引くと手元に残るのは250万円程度。借地人としては、周辺地価が坪50万円で85坪の敷地ということもあり、より高額での買戻しを期待していました。

立地にもよりますが、借地権は必ずしも流動性の高いものではなく、地主によっては買戻しに応じないケースも少なくありません。そもそも地主に買取義務が無いからです。借地権を地主に返還する場合は、原状回復、つまり更地にするのが借地人の義務。ですが、地主との交渉によって現況のままで返還できたり、解体費用を負担してくれる場合もあります。

どうしても借地権をお金に換えたい、ということであれば、地主ではなく第三者への売却を検討しましょう。その際、借地権を買いたい個人ではなく、借地権の売買に長けた不動産会社を探すのがベター。

借地権を売却するには地主の承諾が必要になりますが、借地権の取引に長けた不動産会社であれば、地主との交渉を請け負ってくれたり、不動産会社自体が借地権を買い取ることで、スムーズに話を進めてくれます。また、地主の承諾が得られない場合でも、借地非訟という制度を活用して、借地権を買い取ってくれる会社もあります。

このサイトでは、借地権の悩みを安心して相談できる不動産会社や事務所を紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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免責事項:このサイトは平成28年10月時点の情報を基に作成しています。借地権について相談する際は、必ず、各不動産会社または事務所の公式サイトを見た上で、問い合わせることをおすすめします。

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